2016年05月26日
敷金に関する質問が増えた来ました。
敷金に関する質問が増えた来ました。いまだに敷金は帰って来ない物だと思っている人が多いですねェ。引越しが終り今頃から現状回復費用の精算書が届き見てみたらビックリ。敷金全額没収ですって、13万預けて居たのにだいたいそれ前後の請求書が送りつけられて、なんだこれはて、事で私の所に電話して来ます。これって、普通ですかねえと、お尋ねされます。いえいえ、異常ですよ、大体敷金は何もなければ全額返還が基本ですから。てそう言ってもほとんどの大家さんや不動産屋は契約書に書いて有るのでお支払い願いますの1点張り。こちらがガイドラインでは支払い義務は無いみたいですよ。と不動産屋に言ってもガイドラインは関係ないと聞く耳を持ちません。普通はここまで後は泣き寝入りで終わりです。ですが此処からが私たち敷金診断士の出番です。清算書の見直しをして正しい返還金を割り出し返してもらいましよう。敷金でお困りの方はお電話下さい。
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12:46
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2016年05月17日
敷金奪還しました。
依頼者様から昨日連絡あり敷金を返還します. との大家さんから連絡がありまし
たとの事。 依頼者様は敷金を３年間ほったらかしにされていてまだ敷金を返して貰えますか？と私の所に相談がありました。返還請求権は５年間ありますので大丈夫ですよ。取りあえず返還請求を始めた所、大家さんからすぐに返事をいただきましたが、畳・ふすま・清掃代・合計８２１１０円が現状回復費に掛かったので３７８９０円をご返金しますとの連絡がありましたが依頼者さまは返金額に納得がいかず私がガイドラインに沿って計算した所１０３９２０円の返還が妥当な金額になりました。その旨を大家さんに告げると、もう現状回復費に使っているから返せないとの一点張りで話にならない状態です。私もこれ以上話し合ってもらちが無いので依頼者様に訴訟することにしますと大家さんに連絡するようにアドバイスした所、先方から少し金額を下げて貰えないかとの要望があり８００００円でどうですかとのことで依頼者様も裁判を望んでおらずこの金額で落ち着きました 貸主と借主、双方言い分はありますが、国が決めたガイドライン が出来、それにそって大家様・管理会社が従って貰えれば私たち が出なくても円満に解決できることなのです。ですが、いまだに現状回復費は借主負担が当たり前と思っている業者や大家さんがいる のでトラブルが絶えません。ですから取りあえず皆様が納得行かなければ それは違うんじゃないかと、声を上げ現状変えていきましょう。私たち敷金診断士もお手伝いします。
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09:15
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2016年05月09日
貸主負担、借り主負担はどこが違う？
見た目に同じような損耗等でも、その原因によって貸主、借り主のいずれが負
担するかは異なってきます。ここでは、具体的な事例に基づき、貸主負担、借り主負担の違いを見ていきましょう。
貸主負担、借り主負担はどこが違う？（一般的な例で、必ず当てはまるとは限りません。）
※賃貸住宅トラブル防止ガイドライン、原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（国土交通省）を元に作成
貸主負担
冷蔵庫の後部壁面にできる黒ずみ、いわゆる電気ヤケは通常の使用をしていても発生するものなので、貸主が負担します。同様にテレビの後部壁面の黒ずみも通常損耗と見なされ、貸主の負担となります。
冷蔵庫下のサビ跡など
サビを放置したために跡が残ってしまった場合には、借り主が適切に対処しなかったことも原因と考えられるので、借り主が負担します。
カーペットの家具跡など
家具を設置したことで床、カーペットがへこんだり、跡が付いたりした場合、室内に家具を置くのは通常の生活に必要なので、通常損耗とされ、貸主の負担になります。
フローリングの傷など
引っ越し作業やキャスター付きの椅子などを引きずって付いた傷やへこみなど、借り主が注意していれば防げたであろう損耗等については、借り主の負担となります。同じように、飲み物などをこぼしたことで発生したシミ、カビについても、借り主が適切に対処しなかったことが原因と考えられるので、借り主の負担となります。
画びょう、ピン等の穴など
下地ボードの張り替えが不要な程度のものであれば、通常損耗と見なされ、貸主負担となります。
くぎ穴、ねじ穴など
下地ボードの張り替えが必要な程度の穴になると、通常の使用を超えたものと見なされ、借り主負担となります。
ガスコンロ置場や換気扇の油汚れなど
清掃で除去できる程度であれば通常損耗とされ、貸主の負担となります。ガスコンロ置場や換気扇の油汚れなども同様に、清掃で除去できる程度であれば通常損耗と見なされます。
タバコのヤニ
清掃で除去できないほど汚れている場合には、通常損耗とは言えず、借り主の負担となります。ガスコンロ置場や換気扇の油汚れなども同様で、手入れが悪く油汚れが付着したと判断される場合には借り主の負担になります。
畳、クロスの変色など
日照など自然現象によって起こる畳の変色、壁や天井のクロスの変色については通常損耗と考えられ、貸主の負担となります。
結露によるカビ、シミなど
結露の発生自体は借り主の責任によるものではないものの、結露を放置したことによってカビ、シミが拡大したと考えられる場合は、通常の使用を超えるものとして借り主の負担となります。
そのほか、貸主の負担とされるのは
、
・専門業者によるハウスクリーニング（借り主が通常の生活、清掃を行っていた場合）
・トイレの消毒
・エアコン設置による壁のビス穴、跡など
・フローリングのワックス掛け
・破損等はしていないが、次の入居者確保のために行う網戸の張り替え
・機器の耐用年数到来、経年劣化による自然損耗の結果としての設備機器の破損、使用不能
・特に破損等はしていないが、次の入居者確保のために行う畳の裏返し、表替え
などが挙げられます。ただし、いずれも契約内容や使用状況によって異なるので、個別に貸主・借り主との間での協議が必要です。
そのほか、借り主の負担とされるのは、
・風呂やトイレ、洗面台の水垢やカビなど、使用期間中に清掃や手入れを怠った結果、汚損が生じたもの
・他に傷をつけない手段があったにもかかわらず、天井に直接つけた照明器具の跡
・子どもやペットがつけた柱の傷や落書き
などが挙げられます。
とにかく引越しする時は出来る限り綺麗に掃除をし後は第三者や敷金診断士などに立ち会いをお願いするのも良いでしよう。
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12:44
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2016年05月07日
引越時の敷金返還の相場
敷金返還の内容に納得がいかない場合は、交渉の前に相場を知っておくことが
大切です。
最近の敷金返還事情はどうなっているのでしょうか。
住んだ年数がポイント
自然経過での劣化は借り主の負担にならないと言われています。
しかし、住んだ年数が長ければ長いほど、原状回復のために修繕費が必要になると思っている人が大勢います。
ですが６年以上住んで居れば返還率も高くなる事があるのです。でもこれには条件があります。
まず賃借人には善管注意義務があります。この義務とは、 通常普通に住んでいれば付かなかった汚損・損耗などです。
相場としては、クロスは６年の居住で１％の負担率になります。つまり、１円となるのです。
新築物件の場合は原状回復費が高くなる
居住した物件が新築だった場合も、原状回復費が高くなる傾向にあります。
新築物件はもともとキズが1つもなく、汚れもないでしょう。
そのため、退居時のチェックも当然厳しくなるのです。
新築物件の敷金返還額は、60～90％程度が相場。
しかし、もちろん新築物件だからと言って日常生活で起こりうる汚れやキズなどは、借り主の負担になりません。
日ごろからこまめに掃除などして綺麗に住んで居れば敷金は１００％返還されます。
敷金を追加請求されるケース
敷金返還をめぐるトラブルの中には、敷金が戻ってこないどころか、追加請求されたケースも少なくありません。
敷金を追加請求される背景にはどのようなものがあるのでしょうか。
追加請求が増えた理由
近年、敷金返還にかんするトラブルが急増している理由には、貸し主の収益悪化も関係しているでしょう。
昭和から平成にかけてのバブル期に高い建設費をかけて建設された賃貸物件は、当初の家賃より減額しています。
そのため、貸し主である大家の収益が悪化しているのです。
また、人々が求める住居に対する水準が上昇していることも関係しています。
空室を埋めるために、入居者募集時にリフォーム済みの住居を提供する必要があるのです。
その結果、新規入居者を募集しやすくするために、退居者に対して追加請求を行うケースが増えてきているのでしょう。
借り主の過失による追加請求
当然のことですが、普通に生活していれば避けることができたはずのキズや汚れにかんしては、追加請求される可能性があります。
たとえば、以下のような場合は注意が必要です。
•椅子を引きずった跡がフローリングについている
•ふすまや障子が破れている
•ガラスが破損している
ですがこれも経年劣化等を考慮しての請求をお願いしましよう。
それでも話合いがこじれた時は敷金診断士などの専門家に相談してみるのも良いでしよう。
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14:55
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2016年05月03日
敷金返還請求は不動産屋ではなく大家さんに請求
敷金の返還額に納得ができなくて、不動産会社や管理会社と揉めているケースをよく目にしますが、これは大きな間違いです。敷金返還の交渉相手は不動産会社や管理会社ではありません。
これら不動産会社や管理会社はあくまでも、入居者と家主をつなぐ窓口に過ぎないのです。なんの決定権もない不動産会社や管理会社といくら話し合いを行っても平行線の状態が続くだけです。
不動産会社や管理会社は家主からの信用が第一なので、敷金トラブルなど面倒な事は家主に報告もせずに解決しようと、いろいろな手段を使ってきます。つまり、不動産会社や管理会社というのは敷金トラブルのプロであり、入居者を上手く丸めこむのは大得意なのです。
不動産会社や管理会社が家主に相談するのは、本当に内容証明や裁判所からの訴状が届いてからというのも珍しくありません。なんの決定権も持っていない不動産会社や管理会社といつまでも交渉するよりも、家主と直接交渉する方が圧倒的に早期解決に至るということを覚えておいてください。
敷金精算に納得がいかない場合は、すぐに不動産会社や家主に連絡を入れて、あなたの言い分をしっかり主張することが大事です。不動産会社は敷金返還のガイドラインなどの知識は少なからず持っていますので、ある程度、あなたの言い分に耳を貸してくれるはずです。
しかし、家主は高齢の方も多く、そのような人に「国土交通省のガイドラインでは・・・」などと難しい話をしても理解してくれないでしょう。そのような家主には、あなたが何を言っても効果がありません。不動産会社も家主も、あなたの主張に耳を貸してくれない場合には、次の手段に出るしかありません。それが「内容証明」です。
内容証明では、敷金精算の内訳を記載して適正な金額を返還してくれるようにお願いします。その為には、適正な原状回復費用の計算を行う必要がありますので、「敷金診断士」などの専門家へ依頼するのが無難です。
内容証明は、もし法廷などの闘争へと発展した場合などには、欠かすことができない証拠品となりますので、相手に敷金返還の意思がまったく感じられない場合は、早急に内容証明を送っておきましょう。
今取りかかっている事案は3年前の返還請求です。敷金返還の請求は5年という時効があります。つまり5年以内敷金返還に関することであれば、すでに敷金が返還されている3年前の事案でも再び正当な敷金返還を請求することができるという訳です。
どうしても過去に納得がいなかった敷金返済などを抱えている人は「敷金診断士」などの専門家に1度相談されてみては如何でしょうか。
これら不動産会社や管理会社はあくまでも、入居者と家主をつなぐ窓口に過ぎないのです。なんの決定権もない不動産会社や管理会社といくら話し合いを行っても平行線の状態が続くだけです。
不動産会社や管理会社は家主からの信用が第一なので、敷金トラブルなど面倒な事は家主に報告もせずに解決しようと、いろいろな手段を使ってきます。つまり、不動産会社や管理会社というのは敷金トラブルのプロであり、入居者を上手く丸めこむのは大得意なのです。
不動産会社や管理会社が家主に相談するのは、本当に内容証明や裁判所からの訴状が届いてからというのも珍しくありません。なんの決定権も持っていない不動産会社や管理会社といつまでも交渉するよりも、家主と直接交渉する方が圧倒的に早期解決に至るということを覚えておいてください。
敷金精算に納得がいかない場合は、すぐに不動産会社や家主に連絡を入れて、あなたの言い分をしっかり主張することが大事です。不動産会社は敷金返還のガイドラインなどの知識は少なからず持っていますので、ある程度、あなたの言い分に耳を貸してくれるはずです。
しかし、家主は高齢の方も多く、そのような人に「国土交通省のガイドラインでは・・・」などと難しい話をしても理解してくれないでしょう。そのような家主には、あなたが何を言っても効果がありません。不動産会社も家主も、あなたの主張に耳を貸してくれない場合には、次の手段に出るしかありません。それが「内容証明」です。
内容証明では、敷金精算の内訳を記載して適正な金額を返還してくれるようにお願いします。その為には、適正な原状回復費用の計算を行う必要がありますので、「敷金診断士」などの専門家へ依頼するのが無難です。
内容証明は、もし法廷などの闘争へと発展した場合などには、欠かすことができない証拠品となりますので、相手に敷金返還の意思がまったく感じられない場合は、早急に内容証明を送っておきましょう。
今取りかかっている事案は3年前の返還請求です。敷金返還の請求は5年という時効があります。つまり5年以内敷金返還に関することであれば、すでに敷金が返還されている3年前の事案でも再び正当な敷金返還を請求することができるという訳です。
どうしても過去に納得がいなかった敷金返済などを抱えている人は「敷金診断士」などの専門家に1度相談されてみては如何でしょうか。
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Posted by 敷金診断士 at
10:53
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2016年05月02日
特約事項に関する裁判所の判例
特約事項に「現状に回復する」と記載がある場合
東京地裁 平成6年7月1日
特約事項記載
「賃借人は賃貸人に対し、契約終了と同時に本物件を現（原）状に回復して（但し賃貸人の計算に基づく賠償金をもって回復に替えることができる）、明け渡さなければならない」以上の条項を十分認識した上での契約とします。という記載。
裁判所の判例
本件特約事項における「原状回復」という文言は、賃借人の故意、過失による建物の毀損や通常でない使用方法による劣化等についてのみの回復を義務付けたとするのが相当である。
賃借人は通常の使い方によって使用するとともに、善良な管理者の注意義務をもって物件を管理し、明け渡した場合は使用に必然的に伴う汚損、損耗は本件特約事項にいう原状回復の対象にはならないとする。
此処で注意しなければいけないのは、賃借人は当然、善管注意義務があるので住居中は綺麗に使用しなければなりません。内容として、入居者がしっかりと管理をしていれば起きなかった「汚損・破損」部分のことを指します。この部分は入居者負担となります。
.退去後に覚書を署名した場合
大阪高判 平成12年8月22日
契約書記載
「借主は、本契約が終了したときは、借主の費用をもって本物件を当初契約時の現状に復旧させ、貸主に明け渡さなければならない」と記載
明け渡し時に覚書
「借主は契約書条項により、本物件を当初契約時の状態に復旧させるため、クロス、建具、畳、フロア等の張替費用及び設備器具の修理代金を実費にて清算されることになります。」と記載の覚書を物件明け渡し時に署名押印。
裁判所の判例
通常損耗も賃借人負担とするときには、契約書条項に明確に定めて、賃借人の承諾を得て契約すべきである。
契約書条項の「契約時の原状に復旧させ」との文言は、契約終了時の賃借人の一般的な原状回復義務を規定したものとしか読むことができ
なく、本件覚書は契約書条項を引用しているから、これを超える定めをしたとは言えない。
このように裁判所の判例がありますが、不動産屋や大家さんはこんな事はおかまいなしに請求して来ます。
敷金トラブルに巻き込まれない為にも事前に敷金診断士や専門家にご相談することをお勧めします。
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Posted by 敷金診断士 at
08:16
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2016年05月01日
実際の原状回復に関する裁判判決事例
原状回復という言葉を聞くと、修繕にかかった費用はすべて賃借人負担というのをイメージしてしまいますが、実際の裁判では原状回復について賃借人の負担部分を明確にしております。
国土交通省が記すガイドラインの原状回復定義
原状回復に関する訴訟の多くは賃貸人が負担すべき修繕箇所を「契約書や特約」にて賃借人に負担させる内容を記載し請求した事例が多くあり、裁判所では「原状回復の意味」を明確にしており、国土交通省のガイドラインに基づき原状回復の定義をしております。
国土交通省のガイドラインに記載している原状回復の定義はこうあります。
原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等
特約の要件
また賃貸借契約書の特約事項の部分について争点となることも多く、多くの判例より、どのような特約が有効なのかが分かってきました。
国土交通省のガイドラインでは特約事項の要件を定義しており、このように記載があります。
①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなど客観的な合理的理由が存在すること
②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕などの義務を負う事について納得していること
③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
今回、敷金返還訴訟などで争点となる事が多い項目や現在のガイドラインの基礎となる判例などをまとめております。
「特約記載・契約書記載」の項目では、賃貸人がどのような「特約・契約書」の記載で賃借人に請求しているのかをまとめており、「裁判所」の項目では裁判所の判決を記載しております。
次回は実際の判例を見てみましょう。
出来ればこのような敷金トラブルは避けたい所ですが、いまだに後を絶たないのが現状です。
トラブル前に敷金診断士などの専門家に相談するのが良いでしょう。
タグ ：敷金トラブル引越し
Posted by 敷金診断士 at
07:35
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