2016年04月30日
原状回復トラブル：経年劣化の詳細パート２
知らないと損する敷金返還パート２
敷金精算などにおける原状回復費用の借主負担部分となるのは、故意・過失により汚損や破損した部分となります。
ただし借主負担部分となるのは、クロスや設備などの「残存する価値のみ」となっております。
残存する価値の計算方法、借主負担部分についてはこのようになります。
入居（経過）年数により負担割合が異なる！
物（建物・クロス・設備）の価値が減っていき耐用年数があります。
実際の借主の負担割合はどのようになるのでしょう。
前述でご紹介した経年劣化、減価償却の考え方では入居後6年経過でクロスの価値は1円まで減ります。
例えば賃借人の故意過失でクロスの交換が必要な場合、クロスの交換費用が50,000円の場合は賃借人の負担割合は1円が借主負担となります。
クロス等の交換時期によって負担割合が違う！
クロスや設備などの価値の変化については年数が経てば経つほど価値が減っていく事がわかりました。
でも入居するときに必ず新品に交換している訳ではないですよね。クロスや設備などの交換時期によって、もちろん価値は違ってきます。
先程のことを基にして、例えばクロスは入居する2年前に貼り替えたものであれば2年シフトしていきます。
ガイドラインではクロスのみではなく設備類などもこの考えを採用しております。
借主負担部分の計算
借主負担部分の計算は非常に簡単です。
まずは汚損・破損してしまった設備やクロスの残存価値割合を計算します。
残存価値割合の計算方法
残存価値割合＝1－(居住年数（●●ヶ月）÷耐用年数（▲▲ヶ月））
クロスの耐用年数は6年となっておりますので耐用年数は72ヵ月となります。
その他設備ごとに耐用年数が違いますのでご注意ください。また耐用年数を月に直して計算します。
借主負担部分の計算方法
借主負担部分＝実際の修繕費用×残存価値割合
実際にかかった修繕費用に入居年数に応じた「残存する価値」の割合をかけた金額が借主費用負担となります。
少し解りずらいですがこの辺は診断士の方にお願いするのが良いと思います。
まずはトラブル前に専門家に相談するのが良いでしよう
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タグ ：敷金トラブル引越し
Posted by 敷金診断士 at
19:28
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2016年04月30日
ご存知ですか？原状回復トラブル：経年劣化の詳細
価値は減っていくて、知っていますか。
建物や設備などの物の価値は購入時から時が経てばどんどん減っていきます。
例えば新車で車を購入し2年後に売却する場合、新車と同様または近い金額ではディーラーや中古車屋さんは買い取ってくれません。タイヤやエンジンなどの主要部分も使用頻度により損耗したりします。
国土交通省のガイドラインでは入居から退去までの間に、クロスや設備などの「価値は減っていく」との考えを取り入れております。
クロスや設置物の耐用年数！
物（建物・クロス・設備）の価値は年数が経過すれば価値や品質は減っていく事を経年劣化(経年変化）といい、その対象の物（建物。クロス・設備）には耐用年数があり使用年数により残存価値が変化していきます。不動産屋や管理会社などはガイドラインを知っているのにいまだに全額借り主に請求して来るのが現状です。敷金トラブルになる前に敷金診断士などに部屋の明け渡の時の立会をお勧めします。
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タグ ：敷金トラブル引越し
Posted by 敷金診断士 at
07:33
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2016年04月20日
「経年劣化は大家の負担」 敷金の返金額 診断士の査定で適正に
東京新聞TOKYOweb 2016年3月24日に掲載されました。
年度末や年度初めは引っ越しシーズン。賃貸で家や部屋を借り換えるという人も多い。そこで気になるのは、入居時に預けた敷金がどれだけ返ってくるかだ。専門家に聞くと、大家側からの請求額と本来の適正額に開きがある例も少なくないようだ。（三浦耕喜）
畳二万五千二百円、壁紙一万円、じゅうたん四万九千四百円…。愛知県内の男性が大家側から受け取った「敷金返還計画書」には、補修が必要な箇所と敷金から差し引く金額が並ぶ。七年暮らした２ＬＤＫのマンション。家賃は七万五千円で、敷金は二十二万五千円だった。原状回復のため敷金から差し引く費用は計十七万八千四百十六円。返金されるのは四万六千円余りだ。
「国土交通省のガイドラインに基づいて査定し直すと、敷金から引かれる金額は二十九円のみとなります」。こう言うのは、名古屋市中区の敷金診断士、浅井世郎さんだ。これまでに敷金査定の現場を二千件以上見てきた。
敷金診断士とは、ＮＰＯ法人「日本住宅性能検査協会」が認定する有資格者のこと。二万円程度からの手数料で査定を引き受ける。
国交省のガイドラインは、普通に暮らしている上で生じる経年劣化を補修するための費用は、月々の家賃に含まれているとの見解を示している。「古くなった畳の表替えの場合、これは大家が次の入居者を確保するために物件を維持管理することに相当する。大家の義務であり、借り主に転嫁する理由はない」と浅井さんは指摘する。
壁紙で一万円が請求されているのは、エアコンを設置した跡を補修するための費用。これも、浅井さんは「エアコンはもはや必需品。設置によって生じたビス穴などは普通に暮らす上での損耗だ」として、大家が負担すべきだと言う。
じゅうたんや床材のクッションフロアは、ガイドラインによると、素材や元値によらず設置後六年で残存価値が一平方メートル当たり一円として計算する。「入居から七年たっているので、価値は一円。面積を掛け合わせ、計二十七円と査定しました」と説明する。残る二円は、消費税だ。
部屋のクリーニング代も、借り主が普通に掃除してきれいにしておけば、専門業者による掃除は次の入居者確保のためとして大家が負担するのが筋という。「『クリーニング代は借り主が払う』という一文が契約書にある場合もありますが、これは『必要な場合』と解釈すべきだ」とアドバイスする。
洗面台の扉が壊れて新しい物に交換するような場合も、新品では原状回復以上の利益を大家側に与えることになる。「その場合も減価償却を考えて、大家側との負担割合を決めるべきだ」と指摘する。
最近は「敷金」名目ではなく、「内装工事費」や「修理費分担金」、「一時金」や「定額補修費」などとして、借り主に負担させる例も多いという。「入居時にあいまいな文言が記されている契約書に注意してほしい」と言う。
敷金診断士は、弁護士ではないので、借り主に代わって大家と交渉することは禁じられているが、専門的見地から意見を聞くことができる。浅井さんは「査定した金額を基に借り主が交渉すれば、九割以上で大家との話し合いがまとまる」と話している。インターネットで、「敷金診断士」や居住する都道府県名などで検索する。
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年度末や年度初めは引っ越しシーズン。賃貸で家や部屋を借り換えるという人も多い。そこで気になるのは、入居時に預けた敷金がどれだけ返ってくるかだ。専門家に聞くと、大家側からの請求額と本来の適正額に開きがある例も少なくないようだ。（三浦耕喜）
畳二万五千二百円、壁紙一万円、じゅうたん四万九千四百円…。愛知県内の男性が大家側から受け取った「敷金返還計画書」には、補修が必要な箇所と敷金から差し引く金額が並ぶ。七年暮らした２ＬＤＫのマンション。家賃は七万五千円で、敷金は二十二万五千円だった。原状回復のため敷金から差し引く費用は計十七万八千四百十六円。返金されるのは四万六千円余りだ。
「国土交通省のガイドラインに基づいて査定し直すと、敷金から引かれる金額は二十九円のみとなります」。こう言うのは、名古屋市中区の敷金診断士、浅井世郎さんだ。これまでに敷金査定の現場を二千件以上見てきた。
敷金診断士とは、ＮＰＯ法人「日本住宅性能検査協会」が認定する有資格者のこと。二万円程度からの手数料で査定を引き受ける。
国交省のガイドラインは、普通に暮らしている上で生じる経年劣化を補修するための費用は、月々の家賃に含まれているとの見解を示している。「古くなった畳の表替えの場合、これは大家が次の入居者を確保するために物件を維持管理することに相当する。大家の義務であり、借り主に転嫁する理由はない」と浅井さんは指摘する。
壁紙で一万円が請求されているのは、エアコンを設置した跡を補修するための費用。これも、浅井さんは「エアコンはもはや必需品。設置によって生じたビス穴などは普通に暮らす上での損耗だ」として、大家が負担すべきだと言う。
じゅうたんや床材のクッションフロアは、ガイドラインによると、素材や元値によらず設置後六年で残存価値が一平方メートル当たり一円として計算する。「入居から七年たっているので、価値は一円。面積を掛け合わせ、計二十七円と査定しました」と説明する。残る二円は、消費税だ。
部屋のクリーニング代も、借り主が普通に掃除してきれいにしておけば、専門業者による掃除は次の入居者確保のためとして大家が負担するのが筋という。「『クリーニング代は借り主が払う』という一文が契約書にある場合もありますが、これは『必要な場合』と解釈すべきだ」とアドバイスする。
洗面台の扉が壊れて新しい物に交換するような場合も、新品では原状回復以上の利益を大家側に与えることになる。「その場合も減価償却を考えて、大家側との負担割合を決めるべきだ」と指摘する。
最近は「敷金」名目ではなく、「内装工事費」や「修理費分担金」、「一時金」や「定額補修費」などとして、借り主に負担させる例も多いという。「入居時にあいまいな文言が記されている契約書に注意してほしい」と言う。
敷金診断士は、弁護士ではないので、借り主に代わって大家と交渉することは禁じられているが、専門的見地から意見を聞くことができる。浅井さんは「査定した金額を基に借り主が交渉すれば、九割以上で大家との話し合いがまとまる」と話している。インターネットで、「敷金診断士」や居住する都道府県名などで検索する。
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タグ ：引越敷金返還トラブル
Posted by 敷金診断士 at
09:12
│Comments(0)
2016年04月09日
引越しご苦労様です。
新年度が始まりましたねェ。引越しされた方はそろそろ現状回復費用の工事明細書が届く頃でしよう。納得いかない時は返還請求をしましょう。諦めないで、しっかり返して貰える物はかえして貰いましよう。まずは電話を！！相談は無料です。
タグ ：引越敷金返還トラブル
Posted by 敷金診断士 at
07:33
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