2016年05月02日
特約事項に関する裁判所の判例
特約事項に「現状に回復する」と記載がある場合
東京地裁 平成6年7月1日
特約事項記載
「賃借人は賃貸人に対し、契約終了と同時に本物件を現（原）状に回復して（但し賃貸人の計算に基づく賠償金をもって回復に替えることができる）、明け渡さなければならない」以上の条項を十分認識した上での契約とします。という記載。
裁判所の判例
本件特約事項における「原状回復」という文言は、賃借人の故意、過失による建物の毀損や通常でない使用方法による劣化等についてのみの回復を義務付けたとするのが相当である。
賃借人は通常の使い方によって使用するとともに、善良な管理者の注意義務をもって物件を管理し、明け渡した場合は使用に必然的に伴う汚損、損耗は本件特約事項にいう原状回復の対象にはならないとする。
此処で注意しなければいけないのは、賃借人は当然、善管注意義務があるので住居中は綺麗に使用しなければなりません。内容として、入居者がしっかりと管理をしていれば起きなかった「汚損・破損」部分のことを指します。この部分は入居者負担となります。
.退去後に覚書を署名した場合
大阪高判 平成12年8月22日
契約書記載
「借主は、本契約が終了したときは、借主の費用をもって本物件を当初契約時の現状に復旧させ、貸主に明け渡さなければならない」と記載
明け渡し時に覚書
「借主は契約書条項により、本物件を当初契約時の状態に復旧させるため、クロス、建具、畳、フロア等の張替費用及び設備器具の修理代金を実費にて清算されることになります。」と記載の覚書を物件明け渡し時に署名押印。
裁判所の判例
通常損耗も賃借人負担とするときには、契約書条項に明確に定めて、賃借人の承諾を得て契約すべきである。
契約書条項の「契約時の原状に復旧させ」との文言は、契約終了時の賃借人の一般的な原状回復義務を規定したものとしか読むことができ
なく、本件覚書は契約書条項を引用しているから、これを超える定めをしたとは言えない。
このように裁判所の判例がありますが、不動産屋や大家さんはこんな事はおかまいなしに請求して来ます。
敷金トラブルに巻き込まれない為にも事前に敷金診断士や専門家にご相談することをお勧めします。
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08:16
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2016年05月01日
実際の原状回復に関する裁判判決事例
原状回復という言葉を聞くと、修繕にかかった費用はすべて賃借人負担というのをイメージしてしまいますが、実際の裁判では原状回復について賃借人の負担部分を明確にしております。
国土交通省が記すガイドラインの原状回復定義
原状回復に関する訴訟の多くは賃貸人が負担すべき修繕箇所を「契約書や特約」にて賃借人に負担させる内容を記載し請求した事例が多くあり、裁判所では「原状回復の意味」を明確にしており、国土交通省のガイドラインに基づき原状回復の定義をしております。
国土交通省のガイドラインに記載している原状回復の定義はこうあります。
原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等
特約の要件
また賃貸借契約書の特約事項の部分について争点となることも多く、多くの判例より、どのような特約が有効なのかが分かってきました。
国土交通省のガイドラインでは特約事項の要件を定義しており、このように記載があります。
①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなど客観的な合理的理由が存在すること
②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕などの義務を負う事について納得していること
③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
今回、敷金返還訴訟などで争点となる事が多い項目や現在のガイドラインの基礎となる判例などをまとめております。
「特約記載・契約書記載」の項目では、賃貸人がどのような「特約・契約書」の記載で賃借人に請求しているのかをまとめており、「裁判所」の項目では裁判所の判決を記載しております。
次回は実際の判例を見てみましょう。
出来ればこのような敷金トラブルは避けたい所ですが、いまだに後を絶たないのが現状です。
トラブル前に敷金診断士などの専門家に相談するのが良いでしょう。
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07:35
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2016年04月30日
原状回復トラブル：経年劣化の詳細パート２
知らないと損する敷金返還パート２
敷金精算などにおける原状回復費用の借主負担部分となるのは、故意・過失により汚損や破損した部分となります。
ただし借主負担部分となるのは、クロスや設備などの「残存する価値のみ」となっております。
残存する価値の計算方法、借主負担部分についてはこのようになります。
入居（経過）年数により負担割合が異なる！
物（建物・クロス・設備）の価値が減っていき耐用年数があります。
実際の借主の負担割合はどのようになるのでしょう。
前述でご紹介した経年劣化、減価償却の考え方では入居後6年経過でクロスの価値は1円まで減ります。
例えば賃借人の故意過失でクロスの交換が必要な場合、クロスの交換費用が50,000円の場合は賃借人の負担割合は1円が借主負担となります。
クロス等の交換時期によって負担割合が違う！
クロスや設備などの価値の変化については年数が経てば経つほど価値が減っていく事がわかりました。
でも入居するときに必ず新品に交換している訳ではないですよね。クロスや設備などの交換時期によって、もちろん価値は違ってきます。
先程のことを基にして、例えばクロスは入居する2年前に貼り替えたものであれば2年シフトしていきます。
ガイドラインではクロスのみではなく設備類などもこの考えを採用しております。
借主負担部分の計算
借主負担部分の計算は非常に簡単です。
まずは汚損・破損してしまった設備やクロスの残存価値割合を計算します。
残存価値割合の計算方法
残存価値割合＝1－(居住年数（●●ヶ月）÷耐用年数（▲▲ヶ月））
クロスの耐用年数は6年となっておりますので耐用年数は72ヵ月となります。
その他設備ごとに耐用年数が違いますのでご注意ください。また耐用年数を月に直して計算します。
借主負担部分の計算方法
借主負担部分＝実際の修繕費用×残存価値割合
実際にかかった修繕費用に入居年数に応じた「残存する価値」の割合をかけた金額が借主費用負担となります。
少し解りずらいですがこの辺は診断士の方にお願いするのが良いと思います。
まずはトラブル前に専門家に相談するのが良いでしよう
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Posted by 敷金診断士 at
19:28
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2016年04月30日
ご存知ですか？原状回復トラブル：経年劣化の詳細
価値は減っていくて、知っていますか。
建物や設備などの物の価値は購入時から時が経てばどんどん減っていきます。
例えば新車で車を購入し2年後に売却する場合、新車と同様または近い金額ではディーラーや中古車屋さんは買い取ってくれません。タイヤやエンジンなどの主要部分も使用頻度により損耗したりします。
国土交通省のガイドラインでは入居から退去までの間に、クロスや設備などの「価値は減っていく」との考えを取り入れております。
クロスや設置物の耐用年数！
物（建物・クロス・設備）の価値は年数が経過すれば価値や品質は減っていく事を経年劣化(経年変化）といい、その対象の物（建物。クロス・設備）には耐用年数があり使用年数により残存価値が変化していきます。不動産屋や管理会社などはガイドラインを知っているのにいまだに全額借り主に請求して来るのが現状です。敷金トラブルになる前に敷金診断士などに部屋の明け渡の時の立会をお勧めします。
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タグ ：敷金トラブル引越し
Posted by 敷金診断士 at
07:33
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2016年04月20日
「経年劣化は大家の負担」 敷金の返金額 診断士の査定で適正に
東京新聞TOKYOweb 2016年3月24日に掲載されました。
年度末や年度初めは引っ越しシーズン。賃貸で家や部屋を借り換えるという人も多い。そこで気になるのは、入居時に預けた敷金がどれだけ返ってくるかだ。専門家に聞くと、大家側からの請求額と本来の適正額に開きがある例も少なくないようだ。（三浦耕喜）
畳二万五千二百円、壁紙一万円、じゅうたん四万九千四百円…。愛知県内の男性が大家側から受け取った「敷金返還計画書」には、補修が必要な箇所と敷金から差し引く金額が並ぶ。七年暮らした２ＬＤＫのマンション。家賃は七万五千円で、敷金は二十二万五千円だった。原状回復のため敷金から差し引く費用は計十七万八千四百十六円。返金されるのは四万六千円余りだ。
「国土交通省のガイドラインに基づいて査定し直すと、敷金から引かれる金額は二十九円のみとなります」。こう言うのは、名古屋市中区の敷金診断士、浅井世郎さんだ。これまでに敷金査定の現場を二千件以上見てきた。
敷金診断士とは、ＮＰＯ法人「日本住宅性能検査協会」が認定する有資格者のこと。二万円程度からの手数料で査定を引き受ける。
国交省のガイドラインは、普通に暮らしている上で生じる経年劣化を補修するための費用は、月々の家賃に含まれているとの見解を示している。「古くなった畳の表替えの場合、これは大家が次の入居者を確保するために物件を維持管理することに相当する。大家の義務であり、借り主に転嫁する理由はない」と浅井さんは指摘する。
壁紙で一万円が請求されているのは、エアコンを設置した跡を補修するための費用。これも、浅井さんは「エアコンはもはや必需品。設置によって生じたビス穴などは普通に暮らす上での損耗だ」として、大家が負担すべきだと言う。
じゅうたんや床材のクッションフロアは、ガイドラインによると、素材や元値によらず設置後六年で残存価値が一平方メートル当たり一円として計算する。「入居から七年たっているので、価値は一円。面積を掛け合わせ、計二十七円と査定しました」と説明する。残る二円は、消費税だ。
部屋のクリーニング代も、借り主が普通に掃除してきれいにしておけば、専門業者による掃除は次の入居者確保のためとして大家が負担するのが筋という。「『クリーニング代は借り主が払う』という一文が契約書にある場合もありますが、これは『必要な場合』と解釈すべきだ」とアドバイスする。
洗面台の扉が壊れて新しい物に交換するような場合も、新品では原状回復以上の利益を大家側に与えることになる。「その場合も減価償却を考えて、大家側との負担割合を決めるべきだ」と指摘する。
最近は「敷金」名目ではなく、「内装工事費」や「修理費分担金」、「一時金」や「定額補修費」などとして、借り主に負担させる例も多いという。「入居時にあいまいな文言が記されている契約書に注意してほしい」と言う。
敷金診断士は、弁護士ではないので、借り主に代わって大家と交渉することは禁じられているが、専門的見地から意見を聞くことができる。浅井さんは「査定した金額を基に借り主が交渉すれば、九割以上で大家との話し合いがまとまる」と話している。インターネットで、「敷金診断士」や居住する都道府県名などで検索する。
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年度末や年度初めは引っ越しシーズン。賃貸で家や部屋を借り換えるという人も多い。そこで気になるのは、入居時に預けた敷金がどれだけ返ってくるかだ。専門家に聞くと、大家側からの請求額と本来の適正額に開きがある例も少なくないようだ。（三浦耕喜）
畳二万五千二百円、壁紙一万円、じゅうたん四万九千四百円…。愛知県内の男性が大家側から受け取った「敷金返還計画書」には、補修が必要な箇所と敷金から差し引く金額が並ぶ。七年暮らした２ＬＤＫのマンション。家賃は七万五千円で、敷金は二十二万五千円だった。原状回復のため敷金から差し引く費用は計十七万八千四百十六円。返金されるのは四万六千円余りだ。
「国土交通省のガイドラインに基づいて査定し直すと、敷金から引かれる金額は二十九円のみとなります」。こう言うのは、名古屋市中区の敷金診断士、浅井世郎さんだ。これまでに敷金査定の現場を二千件以上見てきた。
敷金診断士とは、ＮＰＯ法人「日本住宅性能検査協会」が認定する有資格者のこと。二万円程度からの手数料で査定を引き受ける。
国交省のガイドラインは、普通に暮らしている上で生じる経年劣化を補修するための費用は、月々の家賃に含まれているとの見解を示している。「古くなった畳の表替えの場合、これは大家が次の入居者を確保するために物件を維持管理することに相当する。大家の義務であり、借り主に転嫁する理由はない」と浅井さんは指摘する。
壁紙で一万円が請求されているのは、エアコンを設置した跡を補修するための費用。これも、浅井さんは「エアコンはもはや必需品。設置によって生じたビス穴などは普通に暮らす上での損耗だ」として、大家が負担すべきだと言う。
じゅうたんや床材のクッションフロアは、ガイドラインによると、素材や元値によらず設置後六年で残存価値が一平方メートル当たり一円として計算する。「入居から七年たっているので、価値は一円。面積を掛け合わせ、計二十七円と査定しました」と説明する。残る二円は、消費税だ。
部屋のクリーニング代も、借り主が普通に掃除してきれいにしておけば、専門業者による掃除は次の入居者確保のためとして大家が負担するのが筋という。「『クリーニング代は借り主が払う』という一文が契約書にある場合もありますが、これは『必要な場合』と解釈すべきだ」とアドバイスする。
洗面台の扉が壊れて新しい物に交換するような場合も、新品では原状回復以上の利益を大家側に与えることになる。「その場合も減価償却を考えて、大家側との負担割合を決めるべきだ」と指摘する。
最近は「敷金」名目ではなく、「内装工事費」や「修理費分担金」、「一時金」や「定額補修費」などとして、借り主に負担させる例も多いという。「入居時にあいまいな文言が記されている契約書に注意してほしい」と言う。
敷金診断士は、弁護士ではないので、借り主に代わって大家と交渉することは禁じられているが、専門的見地から意見を聞くことができる。浅井さんは「査定した金額を基に借り主が交渉すれば、九割以上で大家との話し合いがまとまる」と話している。インターネットで、「敷金診断士」や居住する都道府県名などで検索する。
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タグ ：引越敷金返還トラブル
Posted by 敷金診断士 at
09:12
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2016年04月09日
引越しご苦労様です。
新年度が始まりましたねェ。引越しされた方はそろそろ現状回復費用の工事明細書が届く頃でしよう。納得いかない時は返還請求をしましょう。諦めないで、しっかり返して貰える物はかえして貰いましよう。まずは電話を！！相談は無料です。
タグ ：引越敷金返還トラブル
Posted by 敷金診断士 at
07:33
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2016年03月30日
男がおの振りかざす 2人けが
とうとう有ってはならない事件が起こってしまいました。
男がおの振りかざす 2人けが(2016年3月28日(月)掲載) - Yahoo!ニュース
不動産屋の対応に不満があったとの事ですが、此処までやるとは・・・・
まあ、ひどい不動産屋も結構沢山有りますけどこれはダメですね。
トラブル前にお電話下さい。
タグ ：敷金トラブル引越し
Posted by 敷金診断士 at
09:26
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2016年03月12日
引越しの輪が出来つつあります。
昨日の依頼の電話は前に立ち会い依頼をしたからのお友達紹介でした。そしたらそのお友達のお姉さんも去年引越しをしたんだけど３万円ほど追加請求されたけど何とかなりませんか。書類も何もないんですけど大丈夫ですかとのことでした。取りあえず不動産屋から賃貸借契約書と工事見積書を取り寄せてもらうようにアドバイスしました。後は返還金があるのか工事見積所をみて考えましょう。と言う事で依頼するかはその時にしましょう。と言う事でこれからも誠意をもって頑張って行きますので宜しくお願いします。又自分で不動産屋と戦って敷金を取り返すぞと言う方は私の知ってる限りのノウハウをお教えしますので気軽にお電話下さい。相談は無料です。
タグ ：敷金トラブル引越し
Posted by 敷金診断士 at
07:59
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2016年03月09日
引越しをお考えの方に！！
こんにちは、みなさん、引越しで敷金を返して貰えない、追加請求をされ困っている人が物凄く大勢いますけど、ネットとかりビング新聞を見て私に電話をしてきますが、みなさん聞かれるのが、本当に敷金て返してもらえるのですかと、私は普通に部屋を使用していたのでしたらほぼ返して貰えますよと言うとみなさん声をそろえたように今までまともに敷金を返して貰った事が無いんですよと言います。そこで私に返還依頼をお願いすれば絶対に却って来るんですね。と念を押されますが依頼者様の敷金を取り戻すという強い気持ちが無いと私がいくらアドバイスをしても取り戻す事は難しくなります。当然不動産管理会社などは、はなっから返す気持ちが無いのですから。そこから敷金を取り返すのだから依頼者様も根性を決めて裁判でもする覚悟で臨まないと難しいですよ。なんだか私にお願いすれば簡単に返してもらえると勘違いする人もいます。でも諦めずにみなさん一人一人がこれ位の覚悟で不動産屋に立ち向かって行けば、自然と私の出番は無くなるのですよ。一人で敷金返還をしたいと言う方でも私に電話下されば返還請求のノウハウをお教えしますので気軽にお電話下さい。相談は無料です。
タグ ：引越敷金返還トラブル
Posted by 敷金診断士 at
16:13
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2016年03月04日
特約事項てなんでしよう。
毎回立ち会いに行くたびに特約事項に書いているからその分は請求させていただきます。と壊れたレコードみたいに繰り返すばかりで話にならないです。一体特約事項て何なのでしよう。不動産管理会社や大家さんなどはこれを楯に支払なさいと言うのですが特約事項に書いてあれば何でもアリなのでしようか。賃貸住宅の現状回復に関する費用負担の一般原則の考え方によりますと、①賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用方法を超えるよな損耗等については、賃借人が負担すべき費用となる。 ②建物・設備等の自然的な劣化・損耗等(経年変化)及び賃借人の通常による生ずる損耗等(通常損耗)については、賃貸人が負担するべき費用となる。と国土交通省の現状回復をめぐるトラブルとガイドラインにおいて定められました。又特約事項については、消費者契約法第９条(消費者が支払う損害賠償の額を予定する条項等の無効)や、第１０条(消費者の利益を一方的に害する条項の無効)に違反していないかを争点とする事例が増えています。ただ余り引越しをしない素人の人は不動産管理会社のプロの営業マンに賃貸借契約書の特約に書いてある、とか印鑑を押してますよねえ。とか言われると従わなければいけないのかと思うものです。国が作ったガイドラインがあるにもかかわらず従わない企業が余りにも多過ぎです。みなさん判らない事は何でも相談下さい。私が判る事は何でもお答えします。まずは気軽に無料電話相談をどうぞ。
Posted by 敷金診断士 at
13:57
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